现在是重新思考建筑效率的时候了

过时的办公楼正待转型

城市中心人口密度正在增长,资源正在减少 – 我们应该有效地把注意力集中到适应性重新利用上。把老办公楼改建成公寓楼已证明是延长建筑生命的一个方法。对城市,文化,环境和建筑本身都有益。认识这些老建筑和街区的内在价值,潜能和局限性非常重要。这种环境意识在满足业主的计划及对市场和社区的发展作出回应时极具价值。

Coda at Tech Square; 2020

其原因是: 优先考虑建筑效率就是优先考虑投资回报率

本国际竞赛获胜设计概念反映了三亚的滨海自然特色及海南岛的创新精神,是规模,材质和功能协同作用的展示。建筑设想抓住了自然界中动感的特质,结构和灵动性,真实地体现了三亚亚沙中心所处的当地历史和文化。

多中心工作需要适当规模的配套设施

造型紧随功能。在后疫情时代,在办公室工作已被视为一个过去时。办公楼必须采用富有创意的方法来适应并提供多样化的选择,把人们聚合到一起创建文化,提高创新,并通过协作联系迸发新的想法。熟练地理解如何把现有的楼层面积最大化利用,配备适合将来使用的规模恰当的配套设施,在目前不断变化的工作环境中提供最大的回报率是至关重要的。

南塔再开发 – 亚特兰大市中心

我们正在把位于桃树街225号的25层高塔楼从办公楼改建成住宅。在2020年,大楼的出租率低于20%,剩余的274170平方英尺面积将改建成住宅和屋顶绿化空间,供其他的用户和在此举办活动使用。我们使用富有创意和革新的方案来利用现有的楼层,布置适当规模的配套设施,满足用户对生活环境的要求,同时遵守乔治亚州的建筑和安全规范,成功提升了总体效率。

North & South Tower Redevelopment – Feasibility Study Diagram; 2021

其他的任务书功能针对的目标是年轻的租户团体,为此我们配备了流行的配套设施,如烹饪视频博客和专门的宠物水疗和活动空间。建成的双塔将适用于新的,灵活的用途,同时不背离我们在1970年的设计意图 – 即,增强社区的活力。

Hotel Indigo at 230 Peachtree; 2016 (Photo taken by Craig Bromley)

这栋楼建于1964年,地上三十层,整栋楼的楼层面积相同。原设计对该工作场所的部分改建是极其有利的,由核心筒和外壳组成的开放楼层平面只需要进行装修。装修过程中主框架结构保持不变,只需要对现有的楼层平面进行细小的改装。

随着大楼类型从办公楼转变成综合体建筑,设计所面临的挑战主要围绕如何在现有的基础设施中巧妙地安装更为先进完整的设备,电气和给排水装置。设计方案要求对高层办公空间已过时的基础大楼设备进行重大的升级换代,同时更换低层改建成英迪格亚特兰大市中心酒店的大楼系统。对该基础设施的改进使得立管,排水和检修系统都能无缝组合。

桃树街230号英迪格酒店 – 亚特兰大市中心

历史保护系统和税收抵免制度促使我们改造该地标建筑。分析这些因素和条件,从而在改造过程中提供创新和有创意的元素非常关键。桃树街230号的再开发项目中包括在这栋老办公楼中整合各种综合用途,在较高楼层中布置办公空间,把底层的九个楼层改建成206间客房的英迪格酒店,在地面层设计了一个新的餐厅。

当今的办公楼必须重新审视消防安全和建筑合规性

尽管重新定位为一个成功的综合体项目提供了大量的可塑性,最终的设计获批同时还取决于满足法律规定,如消防安全和建筑规范合规性。如果不在项目的初期就策略性地解决这些问题,它们将严重影响设计意图和美感。为满足性能需求,设计一般都希望达到极限,关键是还要满足乔治亚州的建筑和安全性规范,以确保建筑的安全性。在此基础上,团队可以反复研究直至得到一个可行的方案。该创意方案需要与项目顾问的协作,为客户创建最佳的回报。

技术广场上的可达 – 亚特兰大中城

我们的团队与可达的主管官员和建筑部门合作,在项目的早期就通过开发以性能为基础的系统来锁定可达最具影响力的设计元素,这种系统将使建筑安全性达到与遵守规范相同的水平。我们通过展示规范中的安全标准,然后使用相同的方法来有效地证明设计性能来解决复杂的设计问题。这样,建筑能有一个开放,完全相通的空间感,否则它们将被门和实际的屏障分隔成很多的小空间。

Coda at Tech Square; 2019 (Photo taken by David Naughton)

对消防安全系统的处理手法提升了安全性,降低了造价 – 从而节省了造价 – 打造了一个协作空间,把中庭中的17个楼层连接在一起。同样,这些系统也支持地下设备和停车布局,打造了一个开放性广场,提供了社区的街面层联系性。另外,核心中庭的概念引出了烟控系统的效率,它约是该种规模的中庭的标准排烟率的1/4 。每个以系统为基础的设计方法成功的关键是高质的设计和醒目的元素不需要因规定要求而降低水准。

基于可达中各种不同的组件,如果它不是全美,也可能是美国东南部最先进的以性能为基础设计的建筑之一。

办公楼转型位于市中心复兴的前沿,这些改造的成果直接反映了开发的重要顺序。通过理解和支持建筑效率来实现价值是有形和指标驱动的成功的关键。